Банк России повышает макропруденциальные требования по ипотечным кредитам
Банк России повышает с 1 марта 2024 года надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, чтобы ограничить риски закредитованности граждан.
Совет директоров Банка России, принимая это решение, исходил из следующего.
В ипотечном кредитовании наблюдается существенное ухудшение стандартов кредитования на фоне быстрого роста кредитования1. За два года доля кредитов, предоставленных заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80%, выросла почти в два раза и составила 47% в III квартале 2023 года. Кредиты для приобретения жилья с низким (до 20%) первоначальным взносом (ПВ) достигли 50% от всех ипотечных выдач.
Широкое использование льготных программ2, которые действуют только в отношении нового жилья, привело к значительному росту цен на первичном рынке и отрыву их от вторичного рынка (разница в ценах в среднем по стране достигла 42%). Если заемщику потребуется продать заложенное жилье, его цена окажется существенно ниже, чем при покупке, и может не покрыть величину долга заемщика в случае низкого ПВ.
С 1 октября 2023 года Банк России существенно повысил макропруденциальные надбавки по ипотечным кредитам в сегментах с низким ПВ и высоким значением ПДН. Вместе с повышением с 20 сентября 2023 года требований к ПВ по государственным ипотечным программам (с 15 до 20%) это привело к тому, что доля кредитов с ПВ до 20% в выдачах значительно сократилась: с 50% в III квартале до 15%3 в октябре — ноябре 2023 года. Однако доля кредитов, предоставленных заемщикам с ПДН более 80%, остается высокой — около 50%.
Консервативные требования к ПВ важны для обеспечения качества ипотеки, это отражает способность заемщика накапливать средства и обслуживать кредит. Принципиально важно, чтобы ПВ формировался из собственных средств заемщика. Однако постепенно растет доля ипотечных кредитов, где заемщики могли использовать необеспеченные потребительские кредиты для финансирования ПВ (в октябре она оценочно составила 6,5%). Это создает риски чрезмерной долговой нагрузки граждан и снижения качества портфеля для банков.
Чтобы предотвратить такие практики, ограничить рост ипотеки за счет вовлечения уже высокозакредитованных граждан, а также стимулировать банки использовать официальную информацию о доходах заемщика для оценки ПДН, Банк России дополнительно повышает с 1 марта 2024 года надбавки к коэффициентам риска по кредитам с высоким ПДН.
Значения надбавок к коэффициентам риска в отношении предоставленных с 1 марта 2024 года ипотечных кредитов, обеспеченных правами требований по договорам долевого участия в строительстве
| Надбавка | Интервал ПДН, % | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Нет ПДН4 | Свыше 80, ПДН не рассчитан5 |
||||||||
| Первоначальный взнос, % | [0;10] | 9,0 | 9,0 | 9,0 | 9,0 | 9,0 | 9,0 | 9,0 | 9,0 |
| (10;15] | 3,0 | 2,5 | 2,5 | 2,5 | 3,0 | 4,0 | 5,0 | 9,0 | |
| (15;20] | 1,5 | 1,0 | 1,0 | 1,0 | 1,5 | 2,0 | 3,0 | 8,0 | |
| (20;30] | 1,0 | 0,5 | 0,5 | 0,5 | 1,0 | 1,5 | 2,0 | 7,0 | |
| (30;50] | н/п | н/п | н/п | н/п | н/п | н/п | 1,0 | 6,0 | |
| (50;100) | н/п | н/п | н/п | н/п | н/п | н/п | 0,5 | 5,0 | |
Значения надбавок к коэффициентам риска в отношении предоставленных с 1 марта 2024 года ипотечных кредитов, обеспеченных жилой недвижимостью
| Надбавка | Интервал ПДН, % | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Нет ПДН | Свыше 80, ПДН не рассчитан |
||||||||
| LTV6, % | (0;50] | н/п | н/п | н/п | н/п | н/п | н/п | 0,25 | 2,0 |
| (50;70] | н/п | н/п | н/п | н/п | н/п | н/п | 0,5 | 3,0 | |
| (70;80] | 0,25 | н/п | н/п | н/п | 0,25 | 0,5 | 0,75 | 3,5 | |
| (80;85] | 0,75 | 0,5 | 0,5 | 0,5 | 0,75 | 1,0 | 1,5 | 4,0 | |
| (85;90] | 1,75 | 1,5 | 1,5 | 1,5 | 1,75 | 2,0 | 2,5 | 5,0 | |
| Более 90 | 4,0 | 4,0 | 4,0 | 4,0 | 4,0 | 4,0 | 4,0 | 7,0 | |
Повышение макропруденциальных надбавок будет способствовать улучшению стандартов кредитования и более сбалансированным темпам роста ипотеки. В случае стабилизации ситуации и возврата кредитных организаций к более консервативным стандартам кредитования Банк России будет готов смягчить требования по макропруденциальным надбавкам в ипотеке.
1 На 01.12.2023 прирост ипотечного портфеля за 12 месяцев составил 35% (с корректировкой на сделки секьюритизации).
2 Доля льготной ипотеки и семейной ипотеки в общем объеме выданных ипотечных кредитов составила 49% в первом полугодии 2023 года, 63% — в III квартале 2023 года и 72% — в октябре — ноябре 2023 года.
3 Предварительная оценка на основе опроса крупнейших банков.
4 В случаях когда кредитные организации вправе не рассчитывать ПДН.
5 В случаях когда кредитные организации не исполнили обязанность по расчету ПДН, в том числе из-за технических сбоев в информационных системах.
6 Соотношение величины основного долга по ипотечному кредиту и справедливой стоимости предмета залога.
При использовании материала ссылка на Пресс-службу Банка России обязательна.